中古マンション購入の注意点と得する方法

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中古マンション購入の注意点と得する方法

中古マンションは価格が新築よりも安く、元々建っている好立地の物件であることが多く、今後住み替えなどを考えると非常にコスパの良い不動産購入であることが多いことが特徴です。新築マンションは投資物件や好立地の高額物件以外は値上がりすることは稀ですから、中古マンションを安く買い、また同額程度で売却して住み替えるのが最も効率が良いのです。

ここでは中古マンション購入時の失敗しない選び方から住みやすくする方法まで実体験を元に詳しく解説していきます。

中古マンションは物件価格が圧倒的に安い

新築マンションの3割引から購入できる

新築のマンションはたとえ数年しか経っていなくても立派な中古マンションになってしまいます。その価格差は築年数によって年数が経てば経つほど安くなります。地価上昇や景気上昇等で新築で購入した時よりも高くなった、という場合は別ですが、平均的に新築の3割引きほどの価格差が生まれます。

新築マンションにはムダな経費分が価格に含まれるから高い

新築マンションは新品だから高いという当たり前の部分と、それ以外のムダな経費がかかっていてその分が販売価格に上乗せされている側面もあります。

ここまで見るとムダがたくさんありますよね。販売に至るまでには莫大なお金が動きます。テレビCMまで打っているところは想像を絶する広告費がつぎ込まれています。

これらは販売価格に織り込まれます。一方で中古マンションの場合は仲介手数料が物件価格の3%+6万円までと決まっているのでこの中から不動産屋はチラシを刷ったりオープンルームをしたりしています。しかも中古マンションは値切り可能ですので、さらに安くなる可能性を秘めています。

築年数5年以内なら設備はそのまま使える

中古マンションで築5年程度であればキッチンや風呂、トイレなどそのまま使えるくらい劣化もしていないことが多いですね。使い方にもよりますが、無駄なリフォーム費用を掛けたくないという方は築浅物件を選べば新築マンションに近いレベルで割安購入が可能です。

10年前後経てばさらに価格も下がります。全体的にリフォームしても新築購入よりも安く済むでしょう。しかも自分の好きなように内装を選べるというのですから自由度も高まります。

好きな立地でマンションが選べる

新築マンション限定で探しているときは、好立地の土地が出てこない限り建つことはありませんし選ぶことはまずできません。しかし中古マンションであれば、希望の立地にある既存のマンションが売りに出た時に買うことが可能です。しかも価格も中古マンションということで安い。駅チカだったりスーパーに行きやすい、街灯が明るい、公園が近い、など希望に合うマンションが既にあればそこは狙い目かもしれません。

ある程度成熟した街で好立地を探すとなると、新築マンションの場合すでに土地が余っていないため希望エリア内で建つ可能性が低いわけです。

中古マンションは値引き交渉が可能

中古マンションの価格は売主の希望価格

中古マンションの販売価格はほぼ売主の希望価格になっています。最初にいくらくらいで売りたいかを不動産業者に告げ、その上で周囲の同様の物件の相場と照らしあわせてそのときの経済や売れ行き、物件の状況などを加味した上で販売価格が決まっています。

ある程度売主の希望価格に近い金額になっていることは事実です。ですから定価はないので買主は値切ることが可能です。

どんな場合に値切りやすいか

まずはなかなか売れずに困っている場合です。これは物件があまりにもひどいか、価格が高くて買い手がつかない場合が考えられます。ある程度長期化すると徐々に値下げしていきますが、値下がるタイミングを待っていると別の人にさらに値下げ交渉されるか即買が入ってなくなる可能性があります。長く広告が出ている中古マンションは思い切って値下げ交渉可能かどうかも確認してみたほうが良いでしょう。

そして売り急いでいる人です。転勤や帰省などですぐに売ってしまいたいと考えている方は、買う前提であればすんなりと値引きしてくれます。また死期が近いため不動産をできる限り早く手放しておきたいという人もいます。この場合の値引き率は高めです。しかしなかなか現れるものではありません。

値引き交渉が難しいケース

人気のエリアだったり、間取りや方角、最上階などの良い物件の場合は人気があり買い手も多く注目している物件になるので値引き交渉は難しいでしょう。強気価格ででしている場合、10万円程度であれば可能かもしれませんが、断られる可能性が高いです。

値引き交渉で下げられる価格はどれくらいか

値引き交渉では10万円単位での値下げが可能です。たとえば2980万円であれば大きくて80万円の値引きです。一気に80万円の値引き交渉をしてもらい、無理であれば再度いくらだったら値引きできるかを確認して検討しましょう。

中古マンションは売却時の価格差が少ない

売るときもそこそこの値段で売れる

マンションは買っても売るときまでに価格が落ちていく、と言われていますがそれは当然のことでマンションでなくても物は経年劣化もしますから余程のことがない限り年数とともに価値は下がります。特に新築分譲のマンションの売値はびっくりするほど価格差があるのでそもそもお薦めはしません。

しかし中古マンシヨンの場合は購入価格と売却価格の差がそれほど大きくなく売れる場合が多いのです。なぜなら年数が経ったとしても売れる物件はしっかりと適正価格で売れるからです。また購入価格自体が中古マンションとしてかなり安く買えるので新築で買うよりも価格差が小さいのは当たり前です。

中古マンションを買うときは立地を考えればあとで得をする

立地が良い場所にマンションを買う理由は生活が便利だからという理由に加えて、売却時の資産価値の下落を最小限にできることです。

  1. 立地が良い(駅に使い、学校が近い、スーパーが近いなど)
  2. 都心にもすぐアクセスができるエリア
  3. 方角が南東など人気の向き
  4. 広さがある程度ある
  5. 角部屋や最上階などのプラスα
  6. 間取りが良い、部屋数が多い

これらの条件が揃っているような物件の場合、景気の良し悪しは別として価格下落はそれほど心配しなくて良いと思います。立地が良いというのは最低条件です。郊外に買ったもののそれほど発展しないとか、わざわざ都心から離れる必要性がない場所に買うときついかもしれません。

また最後の方のその物件の特徴やプレミア感がついていると買いたい人はいますので値引きしなくても売れる確率はかなり高いです。日当たりが良くて見晴らしが良い、という条件は誰もが欲しい条件ですよね。ここだけでもポイントは高いはず。

さらには間取りがよくて部屋数が多いところはなかなか売りに出ません。そもそも部屋数が多い物件というのはマンション内でも多くはないので必然的に売却率は低くなり、買いたいと思っても売りに出ていないので、値下げしなくても売れる可能性が高まります。

中古マンションを買うときは売ることも考えて

築浅が良いと誰もが思いますが、20年くらいの物件でもまだ住む場所や環境を考えると資産価値が下がらない物件も多々あります。これを見抜いて価格交渉もしつつ購入し、数年後の買い替える。

このように中古マンションはずっと住むのもよいですが買い替えることを前提に良い住まいを手に入れることも実は大切です。いいな、と思った物件があったら、理想のライフスタイルをイメージしつつ、10年後の状況もイメージして資産をどうするかも少しだけ考えてみてくださいね。

中古マンションの失敗しない選び方

耐震基準改正が1981年、建設は1983年くらいを目安に

1981年に大きく耐震基準が改正されました。その改正の内容は震度6まで耐えられる崩壊しないレベルが定められています。その前は1971年にも耐震基準が改正されていますが、そのときとは全く違い抜本的な改正となっています。それだけ1981年の耐震基準は高いものになっています。1981年の耐震基準をもとに建てられたマンションは地震に強い構造になっているので、中古マンションを選ぶ際の大きな目安となっています。

1983年に建てられたものは大丈夫

1981年に法律か改正され、その後に1年から1年半かけて建設されたとすると1983年以降に建てられたものであれば安心感はとても高くなります。新耐震基準が施行されたのが1981年6月ですので、それ以降に建築確認されたものでないと新耐震設計基準の適用はされません。

実際は新基準で設計されたかどうかの確認は広告を見るだけではわかりませんので、とりあえずは1983年以降の物件を選ぶようにしましょう。

その後の耐震基準の改正

大きく変わったのが1981年でいが、その後も2000年に地盤調査の義務付けや2006年の構造設計についてなど地震大国日本でのマンション建設の規制は高まっています。それだけ安全なマンションが建てられているということです。実際に阪神淡路大震災のとき、1980年代以降のマンションが大きな被害を受けなかったという例があります。1981年年を一定の安全基準として中古マンション選びのボーダーにしてください。

マンション内の住戸の位置で今後も高く売れる物件を選ぶ

最上階の部屋の特徴

最上階は見晴らしもよく、日当たりが良い、上の階には誰もいないので騒音問題もかなり避けられます。ただし最上階は天井から熱が伝わりやすく、夏は熱さが伝わり、冬は室内の熱も逃げやすくなると言われています。また価格は高くなります。

1階の部屋の特徴

1階は価格が安く、専用庭が付いている場合が多く戸建てのような感覚で住むことができます。ただし防犯上のリスクが高まること、床が地面に近いため冬場は冷え込みやすくなることがあります。日当たりも良いところは珍しいでしょう。

角部屋の特徴

角部屋は窓の面積が増えること、外側に面しているため外気に触れて断熱性・遮音性が低くなります。しかし隣に家がないことからプライバシー性が高まります。また窓が多くなり明るさも高くなり開放感が高まります。

方角について

南側が高くなります。続いて東南・西南、東、西、北という順番に価格が落ちていく傾向にあります。これは日当たりが良い方向という意味で価格差がでますが、最近はタワーマンションが増えています。北向きでもそこから見える眺望によっては価格がそれほど落ちない場合があります。例えば北向きでも他右京タワーが見えるからという理由で価格が通常相場よりも下げ度が低い場合があります。

ちなみに最上階、角部屋、東南西向きに住んでみてわかったこと

筆者は中古マンションで最上階の角部屋で東南方向を全部屋が向いていて、リビングが西にも向いている家を購入しました。実体験として書きます。

夏場の暑さはたしかに熱が伝わりやすい感じがあります。24時間冷房をつけていても最近のエアコンは省エネ設定になっているため電気代は驚くほど安いです。ペットがいるためリビングはほぼ24時間冷房、暖房をつけています。月1万円を超えるかどうか、という電気代です。窓が多く明るさはとても気に入っていますし、角部屋ですが特殊な作りになっているためベランダが隣の家のベランダとくっついていないため戸建感覚で住んでいます。上の階の騒音はないですが、風が強い時は風の音が響きます。

ちなみに購入時よりも200万円以上高く売れました。元々住んでいる地域で好立地でありどんな世帯でも選べるだけの広さと部屋数、物件の条件など知り尽くしていたからかもしれませんが、見事に中古マンションの売買で損することはなく得した好例となりました。

古いマンションは売値がつかなくなる?

売値がつかないのは余程のマンション

よく『マンションは買うべきではない、売るときに古くて売値が付かない』などという人がいますが、それは築60年とかもしくは欠陥マンションか、それとも郊外の廃れた土地のマンションであれば確かにわかりますが、今後良い中古マンションを買おうとしているこのサイトを見ている方が選ぶようなマンションであれば大丈夫であると考えられます。

売値が付かないようなマンションの特徴は以下の様なものです。

普通に買うときに注意すること

普通中古マンションを買うときは値段だけ見て買わないですよね。立地やマンション自体の建物、共用部分の状態や室内の広さや日当たりなどを総合的に見て価格を含めて考えるはずです。

これはやばいな、と思うマンションは誰も買いませんから、値段も下がりますし誰も買い手が付きませんし、あなたもそれを買いません。あなたが購入するのは『これは良い、買いたい』と思えるマンションでしょう。そんなマンションは基本的に他の誰かも欲しい買いたいと思うマンションです。

今後30年後にそう思われるマンションであるかは予測でしかありませんが、そう思ってもらう確率を上げるのは居住者たち本人です。大規模修繕を10年毎5年後としっかり最適な修繕を続けることによって資産価値は急落することはないでしょう。

魅力あるマンションは魅力を保ち続ける可能性もある

立地やマンション規模、室内の広さや部屋数など魅力があるマンションは時間経過があっても魅力は残ります。また魅力のある土地には既に中古マンションが建っていて新築マンションは何かが取り壊されたりしない限りは隙間の土地にしか建てられません。またはエリア全体で再開発がある場合くらいでしょう。

立地で言うと既に建っているマンションはとても有利でありさらに価格も新築マンションより断然安いのです。あなたが購入するときも買いやすいですし、売却するときも次の買い手も新築マンションより買いやすい価格で買えるため売りやすいと言えます。