中古マンションをより安く買う方法

中古マンションをより安く買う方法

新築マンションは売り出し価格が決まっているため、基本的に値下げはありません。ほしい物件は人気物件であることが多いため抽選になることもあるので定価で買うしかないのですが、中古マンションは売主の希望価格ですので、売手と買手がマッチングする価格というものがあります。売り出し価格ですべてが売り切れているわけではないのです。

売り出し価格よりもさらに安く買う方法、そもそも安く中古マンションを買う基本的な知識を詳しく解説していきます。

中古マンションの相場の決まり方

周辺の販売実績に近いものに合わせる

中古マンションの価格は売主が最低でもこれくらいで売りたい、という価格で販売されるものですが、実際には仲介の不動産業者から相場のアドバイスを受け、周辺の同様の物件の相場に近い価格帯になることがほとんどです。

価格が下がる傾向があるのは

基本的には同じ広さ、方角、階数であっても築年数が経つと価格は下がります。1年でいくら下がるという相場はあまりありませんが、大きく変わるのは築15年を超えると大幅に価格が下がる傾向にあります。

また駅から遠い、北向きであるなど価格は低めになります。

価格が上がる場合

中古マンションで多いのがリフォーム済みの物件です。売主が数年以内にリフォームしている場合や不動産会社が買い取って全面リフォームしている場合などがそうです。リフォーム済み物件の場合、同等のほかのマンションと比べると数百万円の価格差が出ます。

リフォームの内容で価格差は違い、水回りのフルリフォームと内装のみのリフォームとでは価格差が大きく、内容の確認は事前にして価格差などを検討してみましょう。

駅から近い、東南の方角、上層階、角部屋など環境がよくなるごとに価格差が大きくなり高くなります。

リフォームしていない中古マンションを選ぶ

最近はリフォーム済み物件が多い

ここ最近出てくる中古マンションとして、すでに前面リフォーム、あるいはリノベーションしてしまっている中古マンションがけっこうあるということです。
これは売主が出て行く時にリフォームする場合と、不動産屋が買い取った後にリフォームして売り出している場合があり、多くは不動産が買い取って販売していることが多いです。

しかしリフォームした分だけ販売価格に上乗せさせられていますし、立地や方角、階数や広さは抜群だけど室内の雰囲気や間取りがなんかなぁと思うことはないでしょうか。
ちょっと妥協して買うという方も多いと思います。

しかし中古マンションの大きなメリットとしては、『全て自由に変えることが出来る上に安く買える』という点です。既にリフォームされているとこれができないのに価格は高くなります。

リフォームされていない物件のほうが安く買える

リフォーム済み物件じゃないほうが安いのは当然だろうと思いますよね。確かにリフォーム費用がかかっていないので安くなります。

しかしリフォームしていない物件の場合、例えば居住中に内覧したり、既に退去したあとの部屋を内覧するとやはり内装が汚れていたりして『ここに住みたい』とは思えないのが普通の人の感覚です。

私の場合は間取りや方角などを色々と考えた上でどのようにリフォームするかを考えるのでまったく偏見はないのですが、一般的にはリフォームしていない家を内覧すると気が引けてしまうようです。そのため全ての物件というわけではないですが、相場よりも安く価格改定していく傾向があります。

リフォームしていない物件を値切って購入し、フルリフォームする

私の場合は230万円値切って購入し、ほぼフルリフォームして入居しました。
しかしリフォームしてしまった物件ではリフォームで既にマイナスが出ているので、その分は回収したいという思いがあることや、全て新品状態になっていて値引きしてくれないこと、他の購入希望者が現れる可能も高くほぼそのままの価格で売買されます。

安く中古マンションを買いたい場合は、リフォームされていない物件を狙うのがコツです。同時に確実に買うとわかったら不動産屋に値切り交渉を持ちかけましょう。販売期間が長くなっている物件ほど値引に応じてくれやすくなります。

任意売却物件を狙う

任意売却物件とは

多くは住宅ローンを組んでマンションを購入します。毎月の支払ができなくなってしまうと、銀行側は返済できないのなら住宅を売却して資金回収をするようになります。もともと住宅ローンを組んだ時に物件に抵当権をつけていますので、これによって資金回収ができるようにしてあります。

そんな状態になったのが任意売却物件となります。そして資金回収をできるだけ早くしたいため、販売価格は相場よりも下げてすぐに売れるようにするのが一般的です。だから任意売却物件というのは比較的安く、販売不動産屋の営業も『任意売却物件だからお安いですよ』と言ったりするのです。

任意売却物件だからって安いとは限らない

任意売却物件など少し知識がある人だと『任意売却物件は相場より安い場合が多い』と気づきます。しかし任意売却物件だからと言って全てが安いわけではありません。すぐに売却して資金回収したいのでわざと高くして売ることはほぼありませんが、相場や経済の流れなどを考慮して普通の中古マンションよりもほんの少しだけしか安くない印象の任意売却物件もあるでしょう。

あくまでもマンションの売買相場において安めを設定しているのであって、高級で条件のよいマンションが格安で出るというわけではないことを理解しておきましょう。

中古マンションの売り出し価格と成約価格は違う

実際はチラシの価格よりも安く売れている

中古マンションはチラシなどが新聞折込やポスティングで入ってきます。ここに書かれている価格は売主の提示価格で、不動産屋と相場や実際に販売実績のある同等物件の価格から考えられた金額です。

しかし実際に売れた時の金額というのは表面には出てきません。知っているのは販売した不動産屋と売主などです。だからこのくらいだとやっぱりチラシに書かれている販売価格になるよな、と納得するのは勿体無いのです。

チラシの販売価格ど成約価格の差はどれくらい?

東京カンテイというところが出した、チラシなどの売出価格と実際の成約価格の乖離がどのくらいあるのか、というデータがあります。

これによるとなんと関東は6.6%、中部と近畿に至っては10%も差があるのです。3000万円の物件では最高でも300万円の値引があった可能性が考えられます。乖離の数字は平均になっていますので、さらに値下げした場合もありますね。

ちなみに私は東京23区ですが10%ほど値下げしてもらい購入できました。関東平均を上回っていますね。

値引き交渉はただ闇雲にすればよいものではない

中古マンションは値引ができるからとにかく安くしてもらおう、というスタンスでは逆に売ってくれなくなる場合も。もしあなたがマンション買い替えのために売却するとして、次の家の購入資金にと考えた上での売却額だとしたら、簡単に値下げしますか?次の家の購入資金が減ってしまうわけですから、簡単に値下げしたいと思いませんよね。別の希望者が来るのを待つはずです。

だからこそ気軽に値下げ交渉はしないほうがよいのです。売出価格でも買える金額だけど、可能なら値引してもらいたい、という程度の気持ちと資金力がないとマンションの購入は厳しいでしょう。値下げありきでの購入資金というのは無謀です。

どんな物件が値下げに応じてくれやすいか

基本的には売れ残っているものは値下げしてくれる可能性が高いです。今まで多くの方が内覧していると思いますが、物件が合わないという理由で契約に至っていなければ売れない物件ということで値下げの可能性は高まります。

またやや割高になっていて購入希望者の住宅ローン審査が下りず契約できず残っているところも交渉は可能だと思います。その際は資金に余裕がある場合に限りますが。それでもかなり交渉は可能だと思います。

また売主が売り急いでいる場合、例えば転勤や親の都合、または自分の子供に現金として財産を残したい場合などです。この場合はかなり急いでいることが多いので、最初の購入希望者であったとしても値下げ交渉に応じてくれる可能性はとても高いです。

実際は1ヶ月程度でスピード成約している場合が多い

よし、値下げ交渉して買おう、と思った方。実は中古マンションはガンガン売れています。売りだしてから1ヶ月程度で売れていきます。1ヶ月で決まる要因としては

などの理由があります。ほぼ値下げせずそのまま一気に契約まで進んでしまうことが多いのです。その中でも短期で売ってしまいたい場合に出会うか、ダメ元で価格交渉して契約できるかにかかっていますね。

基本的に売れ残った物件は何かしらのネックがあるはずなので、そういう場合は価格だけでなく、室内の細かいところや共用部分、立地や周辺環境などをよく確認したほうが良いでしょう。