住宅ローンの借り方、返し方、注意点まとめ

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住宅ローンの借り方、返し方、注意点まとめ

住宅ローンを正しく借りて正しく返済する方法を詳しく解説していきます。ただ欲しいからとにかく住宅ローン審査に通れば良い、というのではなく、長期間返済していくことを考えて住宅ローンについて考えてみてください。

まず自分が買えるマンションの価格を知る

借り入れ可能額ではなく、返済可能額が重要

住宅ローンの借入可能額は年収などで決まりますか、それよりも重要なのが返せる額かどうかです。借入限度額いっぱいで借りて結局返済できなくなり途中で売却しなくてはいけなくなることは避けたいですよね。

無理な住宅ローンを組んだ人は数年~10年くらいでマイホームを手放すことがあります。そして珍しくはありません。

返済負担率は年収の25%~40%

銀行からいくらくらい借りられるかというと、目安としては年収の25%~40%が年間の返済額として考えられます。この返済負担率は年収によって変化します。

例えば年収400万円の人の場合、返済負担率は35%になるとしたら、年間140万円となり、月々の返済金額は約12万円ほどが上限として考えられます。

他の借り入れがある場合はそれを合算する

車のローンなどがある場合はそれを差し引いたものが上限となります。例えば毎月3万円の別のローンがあれば、住宅ローン審査の段階で月9万円程度だろうと考えられるわけです。ですから他の借り入れがあると住宅ローンで借りられる上限金額が下がってしまい、融資を受けられないことがあるのです。

金利がどのくらいかにもよりますが、年間返済額と返済期間を計算するとだいたいどのくらいまで借りられるかが分かってきます。

自己資金、頭金はいくらくらい必要?

購入価格の20~30%を用意したい

住宅ローンで借りられる金額は、マンションの価格の80~90%と言われています。最近では頭金なしで100%住宅ローンが借りられる場合もありますが、完全に頭金0円では諸手続き等で数十万円かかるため無理です。

住宅ローンの不足分の10~20%と、手続き等にかかる諸費用が10%以下かかると考えると大体頭金は購入価格の20~30%くらいは用意したい、ということになります。

現実的にそこまで用意できるものではない

例えばマンション価格の3割を自己資金として用意するのは一般的に考えるとなかなか難しいものです。3000万円のマンションの3割といえば900万円です。子どもがいたりする場合、家賃の支払などをしたあとに貯蓄して頭金を貯めていくわけですから、なかなか900万円を貯めるのはしんどいでしょう。

少し譲って2割だとしても600万円は用意したい、ということになります。実際にはここまで自己資金として用意できる家庭はそれほど多くないため、参考程度にしておきましょう。また、貯蓄が少ない場合は物件価格のハードルを下げる検討もしたほうがよいでしょう。

諸費用+αの自己資金を用意する

諸費用は不動産会社に支払う仲介手数料が物件価格の3%+6万円、その他書類手続き等にかかるお金などがあり、金額はそれぞれ違います。これらの額を用意できれば、住宅ローンを借りても問題無い場合もあります。

自己資金を家賃を払いながら貯めるよりも、金利が低い場合は住宅ローンを組んで返済していったほうがロスが少ない場合が多いからです。ですから、物件価格の3割が用意できればそれに越したことはありませんが、なかなか難しいと思いますのでまずは諸費用分くらいの自己資金があれば購入を検討してみるのもアリです。

住宅ローンの金利の種類

全期間固定型

住宅ローンを組んだ時の金利が返済が終わるまでずっと変わらないタイプです。金利変動に関係いないため、金利上昇があったとしたも影響を受けません。逆に金利が下がった時は金利変動がないローンなので損してしまう可能性があります。

固定金利選択型

指定する一定期間だけ金利が固定されます。この期間が終わるとそのときの金利が設定されます。当然金利が変わりますのでその辞典での返済額が設定し直されます。急激な金利変動があっても対応できるように10年程度の固定金利期間を設定することが多いです。

変動型

半年ごとに金利が見直されます。その変動した金利をもとに5年毎に返済額が見直されます。金利変動をモロに受けるのが変動型ですが金利がこの中でも一番安いのが魅力です。金利が上昇しすぎてしまうと返済額が一気に増えてしまい負担増となります。

住宅ローンの審査で見られるのは?

事前審査で見られる部分

住宅ローンの審査には大体が二段階になっていて、事前審査のあとに本審査になります。事前審査で通らないと本審査まで行けず、住宅ローンが組めないためマンションの契約に至りません。中古マンションの問い合わせが多くても審査に落ちて順番待ちしていた自分に購入の権利が回ってくるというのはよくあることです。

住宅ローンの事前審査では以下のようなものが見られます。

事前審査では収入を証明するような書類が必要になります。あらかじめ用意しておきましょう。

  1. 身分証明書
  2. サラリーマンは課税証明書
  3. 自営業は直近3年分の納税証明書

事前審査で落ちる原因

ここで落ちてしまう原因は勤続年数が短いこと、他社からの借り入れがあること、健康上の不安があり団体信用生命保険に加入できない場合などが考えられます。

勤続年数は3年ほどが一般的なボーダーとなっています。
他社からの借り入れがあると返済が滞る可能性が高まるからです。

車のローン等がある場合はそれらの返済額と合わせて住宅ローン返済額も決まるので、審査に問題なくても借りられる金額が低くなります。例えば本来は毎月12万円の返済が可能だとしても車のローンが3万円あれば住宅ローンが9万円の返済しかできないとして計算されます。

繰上返済は積極的に行う

繰上返済すれば利息分が減るため返済総額が減る

早く住宅ローンを終わらせたいので繰上返済をする。それも正解ですが、何より一番のメリットは返済総額が減ることです。繰上返済では毎月の返済とは違い、利息分ではなく元金部分のみを返済することができます。

元金が100万円減れば、金利は残りの900万円分になるため、その後は900万円に利息がついた返済額が返済総額になります。利息がかかる元金が減れば利息総額が減りますので返済総額も同時に減るのです。

繰上返済は2種類ある

繰上返済の方法は2種類あり、毎月の返済金額を減らす方法と、返済期間を短くしていく方法があります。返済総額を見ると期間を短縮したほうがお得です。

繰上返済手数料がかかる

フラット35の場合は1回の繰上返済で100万円からとなっています。他の銀行などは1万円以上から受け付けるところもあります。そして返済の際に手数料がかかるところと、無料のとろこがあります。さらには返済方法によっても金額が違う場合もあります。

基本的に住宅ローンは全期間で支払いを終えるのではなく繰上返済をして短期間で返してしまうほうがお得です。繰上返済手数料が無料であるところがよいでしょう。

住宅ローンでボーナス返済はナシにする

ボーナス時返済は生活する上で得策とはいえない

住宅ローンを借りるときに決めるのが

などがあると思います。ボーナスの月は通常の返済額とは別にボーナス返済をすることで、毎月の返済額は抑えつつ、やや大きな金額が借りれたり、もしくは返済期間が早くなるというメリットがあります。

しかしボーナスをもらっても半分近くのお金を返済で使ってしまって大丈夫でしょうか。ボーナスで少し贅沢したいね、と家族で話していても気が進まなくなってしまいませんか?
また、アベノミクスとか騒いでいますがまだ不景気であることは変わりなく、ボーナスが減るもしくはカットされてしまった場合はどうしますか?
転職先にボーナス支払がない場合はどうしますか?

このように考えていくと、ボーナスに頼った返済というのはとてもリスクがありますし、精神的な負担や足かせというのはかなり重いと感じています。

ボーナス返済ではなく繰り上げ返済する

ボーナスが出るからそのときまとめて返済すればいいだろう、という安易な考えはもうなくなったのではないでしょうか。ボーナスがしっかりと出たらそのときに繰り上げ返済すれば良いでしょう。

もしくはボーナス関係なく、貯金しておいてある程度貯まったら繰り上げ返済をするほうが余裕をもった返済ができますし、ボーナスに何かあったとしてもボーナスに期待していない分、返済が滞ることや生活費が圧迫されることも少なくなるでしょう。

たまに不動産の営業マンなどでボーナス時返済をすれば、というような会話をしてくるときがありますが、これはきっぱりノーでいいです。銀行側ではまずボーナス時返済ありきではなく、どうするかを聞いてきます。

生活と返済のバランスを考えればボーナス時返済というのはほぼ時代遅れになっていると感じています。